Kuinka kallista on asuminen Belgradissa?

Belgradissa asuminen on varsin kohtuuhintaista – jos on expatin tulot.
Paikallisilla palkoilla täällä saa taiteilla vähän enemmän, jotta rahaa riittää vuokran lisäksi myös ruokaan.

If you don’t speak Finnish scroll to the end and see my video interview about living expenses in Belgrade.

Parin viime vuoden aikana Belgrad on kasvattanut suosiotaan asuinpaikkana.
Kaupunkiin muuttaa erityisen paljon nuorehkoja yrittäjiä Euroopan unionin alueelta ja eläkeläisiä Yhdysvalloista.
Asumisen hintatasosta kyselläänkin paikallisissa Facebookin expat-ryhmissä lähes päivittäin.

Juttua asumisesta Belgradissa ovat toivoneet minulta myös monet (ulko)suomalaiset, joten päätin kirjoittaa aiheesta ensin suomeksi. Eli tässäpä toivepostaus: Kuinka kallista on asuminen Belgradissa, olkaa hyvät!

Kuinka paljon vuokralla asuminen maksaa Belgradissa

Belgrad on miljoonakaupunki, joten kuten muissakin suurkaupungeissa, myös täällä asuntojen hinnat vaihtelevat reippaasti asuinalueen ja asunnon kunnon, sekä varustelutason mukaan.

Edullisimmillaan huoneen kimppakämpästä voi saada jopa reilulla eurosatasella.
Silloin puhutaan kuitenkin lähiöiden pienistä ja huonokuntoisista asunnoista.
Mitään ylärajaa ei luonnollisestikaan ole. Vaatelias maksaa asunnostaan jopa tuhansia euroja kuukaudessa.

Jos mennään oikein karkealla keskiarvolla, nyrkkisääntönä voi pitää noin kymmenen euron neliöhintaa, kun puhutaan kaupunkialueen kerrostaloasunnoista.

Vuokra-asunnon keskihinta Belgradissa:
10 € per neliö

Keskipalkka on noussut viime vuosina jonkin verran ja on nyt noin 550 euroa kuukaudessa. Inflaatio on kuitenkin tällä hetkellä melkoisen kova, noin 7 %. Hallitus onkin määrännyt hintakattoja joillekin elintarvikkeille ja lääkkeille.
Kun hintatasoa vertaa palkkoihin, saa jokseenkin hyvän käsityksen siitä, kuinka tiukilla monet ihmiset täällä ovat.

Miten me asumme ja millä hinnalla

Meidän 58 m2 kaksiomme Belgradin vanhassakaupungissa maksaa 350 euroa kuluineen.
Olemme onnekkaita: Maksamme paikallisen hintatason mukaan.
Moni tänne muuttanut ulkomaalainen kertoo maksavansa vastaavasta asunnosta jopa noin tuhannen euron vuokraa. Hinnat ovat myös nousseet roimasti parin viime vuoden aikana.

Me olemme asuneet samassa asunnossa kesästä 2017 alkaen, eikä vuokraamme ole korotettu. Toisaalta maantasolla sijaitseva, vuonna 1900 rakennettu pikkutalomme ei ole helppo kohde vuokrata, joten vuokrantantajammekin on meidän oleskelustamme enemmän kuin innoissaan.

Jostakin kumman syystä näitä vanhoja pieniä kaupunkitaloja ei arvosteta olenkaan niin paljon, kuin isojen kerrostalojen asuntoja. Ymmärtäisin asian, jos täällä harrastettaisiin suomalaiseen tyyliin asunto-osakeyhtiöitä, jolloin remonttikulutkin jakaantuisivat.

Pitkään murheenamme olikin, palaako vuokraisäntämme maailmalta kotiin ja menetämme kotimme. Mitä vielä, hän onneksi rakastui italialaiseen naiseen ja muutti tämän kotimaahan remontoimaan naisen sukutaloa.
Saamme siis pitää rauhallisen sisäpihakotimme, neljä metriä korkeat huoneemme, naapurin kanssa jakamamme puutarhan, – sekä edullisen vuokran.

Tiedän naapurimme maksavan yksiöstään vuokraa 200 e/kk plus kulut. Meidän korttelissa kulujen, eli sähkön, veden, netin ja vastikkeen (esim. kaukolämpö) osuus on noin 130-140 e/kk, joten meidän vuokramme on jopa suhteessa edullisempi, koska asuntomme on suurempi.

Asumisen hintavertailu Belgrad/Helsinki €/kk

(%-luku = BGD hintataso verrattuna Helsinkiin)

• Keskustakaksion vuokra 418,62 €/1040,27 € (-59,76 %)
• Omistusasunnon hinta keskustassa 2899,82 €/m2 / 8787,64 €/m2 (– 67 %)
• Muut asumiskulut (lämpö, vesi, ilmastointi, sähkö, jätehuolto) (kulut laskettu 85 m2 asunnolle)
• 141,75 €/97,78 € BGD +44,98 %.
• Asuntolainan korko (20 v laina-ajalle) 4,00 %/1,14% (+251,97 %)
  (Vertailun vuoksi: Aiemmin mainitsemani belgradilaisen keskipalkka on -78,48 % helsinkiläisen palkasta.)
• Lähde: Numbeo

Miksi ulkomaalaiset maksavat asumisestaan serbialaisia enemmän

Täällä on hiukan samaa ajattelua kuin monissa muissa matalapalkkamaissa: Ne maksavat, joilla on rahaa. Tyypillinen käsitys on, että ulkomaalaisella on automaattisesti isommat tulot kuin paikallisella, vaikkei se usein paikkaansa pidäkään.
Expateja tietysti ärsyttää maksaa ekstraa vain ulkomaalaisstatuksensa vuoksi. Jotkut pienituloisemmat freelancerit ovatkin jo muuttaneet pois Serbiasta Keski-Euroopan edullisempiin kaupunkeihin.

Toisaalta ulkomaalaisuus ei ole ainoa syy maksaa enemmän. Täällä on oikeastaan kolme maksuluokkaa, erityisesti jos kyse on asuntojen remontoinnista.

Kysy tarjousta maaseudulta kotoisin olevana serbinä ja hinta on matalin. Oletetusti rikkaille pääkaupunkilaisille hinta voidaan tuplata ja expat maksaakin jo triplasti.
Sillä ei ole mitään merkitystä, onko pääkaupunkilainen opiskelija tai pienituloinen duunari, oletusarvolla mennään.

Paikalliset tuntevat järjestelmän ja osaavat kiertää sitä. Kun belgradilainen serbiystävämme teetti remontin, hän otti neuvottelijakseen maaseudun pikkukylässä asuvan lankonsa.
Ulkomaalainen lankeaa helpommin maksamaan sen mitä kirkkain silmin pyydetään.

Belgradiin muuttavan kannattaakin kysellä vinkkejä valmiiksi kaupungissa asuvilta oikeasta hintatasosta, luotettavista vuokravälittäjistä ym., aivan kuten tietysti muuallakin.

Uskomus paremmasta maksukyvystä ei kuitenkaan ole ainoa syy periä ulkomaalaiselta korkeampaa vuokraa. Verotus on toinen syy. Täällä ihmiset keksivät erittäin mielellään keinoja välttää verojen maksua.
Oleskelulupa vaatii asumisen rekisteröinnin. Itseasiassa jo päivänkin mittainen oleskelu vaatii sen.
Vuokranantaja on velvollinen huolehtimaan osoitteen kirjaamisen poliisille.

Moni vuokranantaja pelkääkin poliisin rekisteröinnin kantautuvan myös verottajan korviin. Tämä tarkoittaa veroseuraamuksia.
Ja jos vuokralainen on kotoaan työskentelevä yrittäjä, kuten me usein olemme, tulee päälle vielä ylimääräinen kahdenkymmenen prosentin vero yrityksen rekisteröinnistä osoitteeseen. Lisänä tietysti vaiva huolehtia virallisista papereista.
On selvää, että tämä vaikuttaa perittyyn vuokraan.

Vuokrasopimuksen pituus luonnollisesti vaikuttaa hintaan. Täällä ei ole välttämätöntä tehdä minimissään vuoden mittaisia sopimuksia, kuten Suomessa on nykyään usein tapana, mutta lyhyen aikaa vieraileva maksaa enemmän kuin pidempään viihtyvä.
Meidänkin asuntomme maksaisi alle kuukauden mittaisella sopimuksella tuplasti nykyistä enemmän.
Vastaavasti asuttuamme asunnossamme pari muutaman kuukauden mittaista pätkää, palattuamme vuokramme laski entisestään noin neljälläkympillä. Olimme jo luottovuokralaisia, joiden tiedettiin huolehtivan asunnosta.
Bilettävät ja paikkoja rikkovat AirBnB-vierailijat ovat tuttuja Belgradissakin.

Ostaisinko oman käytetyn?

Me nautimme kahden asunnon talostamme omalla pihalla. Seinänaapurissamme on vieläpä hammaslääkärin vastaanotto, joten olemme talon ainoat asukkaat.

Onhan kotimme vähän rähjäinen, mutta rakastamme sitä. Tämähän on kuin suomalainen unelma: Omakotitalo keskellä kaupunkia. Järvenranta tosin puuttuu, mutta ei Savalle ja Tonavallekaan ole kuin kilometrin matka.

Muutama vuosi sitten harkitsimme vakavasti Belgradin kotimme ostamista.
Aika nopeasti totesimme laskelmiemme pohjalta, että vuokraaminen tulee edullisemmaksi.
Meille järkevämpi ratkaisu on omistaa asunto Suomesta, vuokrata sitä ja asua itse vuokralla täällä tai toisaalla.
Tai sijoittaa muihin lajeihin ja käyttää tuottoja vuokranmaksuun.
Tämän vuoden tammikuussa teimmekin kaupat Suomessa sijaitsevasta kohteesta.
Tai ei se vielä missään sijaitse, kun on vasta rakenteilla.
Tulemme todennäköisesti asumaan siellä itsekin, mutta ei mennä vielä asioiden edelle.
Tutustutaan ensin belgradilaisasuntoihin.

Omistusasunnon voi saada Belgradista noin tuhannella eurolla per neliö, hyvällä säkällä edullisemminkin.
Remonttitaitoinen selviää halvalla.

Toisaalta täytyy muistaa, että kuten useimmissa muissakin maissa, – Suomea lukuunottamatta – , asunnot ovat kiinteistöjä.
Toisin sanoen voit saada edullisen kämpän vanhasta talosta ja laittaa sen kuntoon pikkurahalla. Samalla hyväksyt sen, että rappukäytävä voi olla melko rähjäisessä kunnossa, eikä hissikään aina toimi.

Jos et osaa itse remontoida, en suosittele huonokuntoisen asunnon ostamista Serbiasta.
Remontin teettäminen voi olla hyvinkin edullista, mutta ongelmana on löytää työvoimaa.
Sähköasentajaa voi joutua odottamaan viikkoja ja venyipä naapurimme pieni kuuden viikon kattoremonttikin yhdentoista kuukauden mittaiseksi.
Talo tosin rakennettiin lopulta käytännössä uudelleen, muttei lopputulos silti omistajaa kovastikaan ilahduttanut.

Meidän vuokrakotimme eteisen valon sähkökytkentä on odottanut korjaamistaan jo kolmatta vuotta. On meillä kyllä käynyt sähkäri parikin kertaa, mutta ongelma ei sillä mihinkään ratkennut.
Totesimme paikallisittain, että mitäpä tuollaisen pikkujutun takia enempää vaivaa näkemään. Onhan meillä muissa huoneissa toimiva valaistus.
Taannoin kosahtanut lieden sähkökytkentä tuli sentään korjatuksi heti kuuden viikon kuluttua.
Jos kämppä palaa maantasolle, niin eipähän ole meidän omaisuuttamme.
Me itse asiassa jätämme kissallemme ikkunan auki, jos se jää yksin kotiin.

Kun toisen naapurimme ulko-ovi hajosi niin, että talon väki joutui kulkemaan ikkunasta ulos, totesi omistaja-asukas vain huokaisten ”Whatever, it’s all falling apart anyway” – pikku juttu, kaikki luhistuu muutenkin.

Hulppean hintavat uudiskohteet ihastuttavat ja vihastuttavat

Eipä nyt vajota murheen alhoon, ei täällä kaikki talot sentään romahtamispisteessä ole.
Itse asiassa Belgradin vanhat kaupunkitalot ovat aivan ihania. Minun mielestäni.
Serbit suosivat uutta, vähän liikaakin. Vanhoja taloja raivataan vauhdilla uusien lasipytinkien tieltä, viis suojelumääräyksistä.
Tätä moitin aikoinaan myös paikalliselle lehdelle antamassani haastattelussa.

Uudiskohteitakin rakennetaan tyhjillekin tonteille kiivasta tahtia, ja niistäkin asuntoja saa parin tonnin neliöhinnalla.
Kaupunginisien suuri ylpeys, pääosin emiraattirahalla rakennettu Belgrade Waterfront seisoo jo korkeine tornitaloineen aivan ydinkeskustan laidalla, Sava-joen rannalla.

Siellä edullisin asunto maksaa 180 000 euroa. Sillä saa 30-neliöisen yksiön alimmista kerroksista, luonnollisesti ikkunat pois päin joelta.
Kuusi tonnia neliöltä on aika suolainen, paikallinen palkkataso huomioiden. Ja tämä tosiaan on uudiskompleksin edullisin neliöhinta.
Rakentamisen laadussakin kuuluu olevan puutteita.

Belgradilaiset ovatkin olleet hankkeesta lähinnä raivoissaan. Asuntoja on tietenkin saatu myytyä vain vauraille ulkomaalaisille ja rannan rakentamisen myötä ikiaikaiset kalastuspaikat menetettiin.
Eivät paikalliset silti helpolla luovuta.
Rannan betonibulevardilta johtaa jo polkuja alas joelle ja ukot ovat ottaneet vanhat kalapaikkansa takaisin haltuunsa.
Savalla kelluu edelleen myös asuntolauttoja.

Oletko tulossa Belgradiin matkailijana ja etsit lyhytaikaista majoitusta?
Lue tästä hotellivinkkimme.

Belgradin majapaikat

Finnish sounds like Greek to you? No worries – check out this video interview of me made by Warren and Julie and see how expensive it’s to live in Belgrade.